نتایج نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» درباره سمت و سوی بازار مسکن۱۴۰۱ نشان می‌دهد امسال دو بازیگردان اصلی، متغیرهای ملکی را هدایت می‌کند و تحت تاثیر قرار خواهد داد. کارشناسان در این بررسی، معتقدند احیای برجام و افزایش درآمدهای ارزی هم می‌تواند مسیر کاهش قیمت مسکن را هموار کند و هم-در صورت عدم سیاستگذاری مناسب ارزی- بازار ملک را دوباره برای سرمایه‌گذاری جذاب کند.

چشم‌‌‌انداز «فاز بازار ملک، تورم مسکن و رفتار بازیگران ملکی» در سال ۱۴۰۱ در جریان یک نظرسنجی از ۸ اقتصاددان و صاحب‌نظر ارشد در بخش مسکن و ساختمان بررسی شد.

پرسش‌‌‌ها و ابهامات درباره آینده قیمت مسکن بین فعالان اقتصادی و اهالی بازار ملک، فراوان است. نه تنها درباره آینده سوال می‌شود که تعداد زیادی از افراد در حوزه‌‌‌های مختلف اقتصادی و حتی برخی کارشناسان حوزه مسکن، «اطلاع دقیق و درستی» از آنچه در سال ۱۴۰۰ بر این بازار گذشت نیز ندارند. «دنیای‌اقتصاد» در این نظرسنجی با طرح پنج پرسش از صاحب‌‌‌نظران ارشد و مسلط در بخش مسکن، «بازار مسکن ۱۴۰۱» را از لنز دقیق به تصویر کشیده است.

این نظرسنجی، به اعتبار «وقایع گذشته بر بخش مسکن طی چهار سال اخیر» به دنبال «تدوین سناریوهای محتمل برای بازار مسکن ۱۴۰۱» است. چکیده کامنت‌‌‌هایی که صاحب‌‌‌نظران به پرسش‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» ارائه کردند نشان می‌دهد، «رکود نسبی در معاملات و ساخت‌وساز برقرار خواهد بود.» بازیگردان اصلی نیز «برجام» و «نرخ دلار» است که درباره «معادله مسکن بعد از احیای برجام»، دو سناریو مطرح است. متن پرسش‌‌‌ها در ادامه آمده و کامنت‌‌‌ها نیز به صورت جداگانه در این گزارش ارائه شده است.

پرسش اول: در یک جمله (یا بیشتر)، «آنچه در سال گذشته بر بازار مسکن (هم معاملات، هم ساخت‌وساز) گذشت» را شرح دهید. به نظر شما کدام وقایع، بر بازار مسکن ۱۴۰۱ موثر خواهد بود؟

پرسش دوم: بازیگردان اصلی بازار مسکن ۱۴۰۱ چه عاملی است؟ برجام، دلار، طرح مسکن‌سازی دولت یا... ؟

پرسش سوم: در صورتی که مذاکرات برجام، در سال ۱۴۰۱ به نتیجه نهایی برسد (توافق)، مسکن به چه سمت وسویی خواهد رفت؟ در صورت عدم‌توافق چطور؟ (تحقق هر کدام از این دو سناریو را در مورد تغییرات بازار معاملات مسکن شامل حجم معاملات و قیمت واحدهای مسکونی و همچنین بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۱۴۰۱ تشریح بفرمایید)

پرسش چهارم: آیا امسال هم قیمت واقعی مسکن افت پیدا می‌کند؟

پرسش پنجم: رونق غیرتورمی از چه موقع در بازار مسکن مشاهده خواهد شد؟

تورم مسکن نصف تورم عمومی
حسین عبده‏‌ تبریزی
صاحب‏‌نظر ارشد اقتصادی
سال گذشته بازار مسکن با رکود همراه شد و ساخت‌و‌ساز زیادی هم صورت نگرفت. در سال ۱۴۰۱ مهم‌ترین عامل باید اقدامات دولت باشد چون قول‌هایی به مردم داده است بنابراین اقداماتی خواهد کرد. «نحوه اقدامات دولت» در بازار مسکن را باید مشاهده کنیم و بررسی‌‌ها بعد از آن صورت خواهد گرفت.
توافق در مذاکرات نیز طبعا منابع را افزایش می‌دهد و در نتیجه اقدام دولت در حوزه ساخت‌و‌ساز بیشتر می‌شود و منابع بیشتری به‌طور نسبی در اختیار اقشار خاصی قرار می‌گیرد که بخشی از آن ‌می‌تواند بازار مسکن را حرکت دهد. لذا از نظر حجم معاملات اگر در موضوع برجام یک نوع توافق داشته باشیم شاهد افزایشی در حجم معاملات و ساخت‌و‌ساز خواهیم بود.

درباره قیمت‌ها به نظر می‌رسد سقف رشد قیمت‌ها در ۱۴۰۱، نرخ تورم باشد. نرخ رشد قیمت مسکن حتما بیش از تورم نمی‌تواند حرکت کند اما فکر نمی‌کنم میزان افزایش قیمت مسکن برابر با نصف تورم هم باشد.در نتیجه این‌طور باید گفت که شدت کمتری از افت قیمت‌های واقعی مسکن را در سال جاری شاهد خواهیم بود. ولی باز هم بعید است تورم مسکن بتواند سطح تورم عمومی را بگیرد.

رونق غیرتورمی در بخش مسکن زمانی رخ می‌دهد که هم تورم کنترل شود و هم اوضاع درآمدی مردم بهتر شود. موقعی که تورم کنترل شود و درآمد سرانه وضعیت مناسبی داشته باشد، از نظر اقتصادی هم اوضاع متغیرهای اصلی مثل نرخ رشد، بهبود یابد در این صورت، می‌توان به رونق غیرتورمی امیدوار بود.

پارسال نرخ تورم بالا بود اما افزایش قیمت سهام و مسکن در آن حد نبود. امسال احتمال می‌‌رود بازار سهام حرکت کند و بازار مسکن هم در حد ۵۰ درصد تورم، دچار افزایش قیمت شود.

البته موضوع برجام و افزایش درآمدهای نفتی نیز عاملی تعیین‌کننده است. در صورت افزایش درآمدهای نفتی، شاهد تحولاتی در بخش‌های مختلف در قیمت دارایی‌ها خواهیم بود. اگر مثلا امکان صادرات ۵/ ۲ میلیون بشکه نفت فراهم شود آن هم با قیمت ۱۰۰ دلار در هر بشکه طبعا این منابع خود را در بخش مسکن نشان خواهد داد.

اما فکر نمی‌کنم در ۱۴۰۱ حتی اگر برجام احیا شود، این تحولات با سرعت در تمام سال مشاهده شود بلکه در نیمه دوم سال انتظار بروز آن را داریم تا درآمد نفت مقداری آثارش را روی قیمت دارایی‌ها نشان دهد.

رکود ادامه می‏‌یابد
غلامرضا سلامی
اقتصاددان
در سال گذشته ‌‌هم در معاملات ملک و هم در سرمایه‌گذاری بخش مسکن رکود حاکم شد و این رکود باعث شد تا قیمت املاک کاهش چشمگیری داشته باشد (نسبت به تورم موجود)؛ بدیهی است هردو اتفاق بر روی هم اثر مستقیم داشته است و بر بازار مسکن سال ۱۴۰۱ نیز تاثیر خواهد گذاشت. بازیگردان اصلی بازار مسکن درسال ۱۴۰۱ مانند یکی، دوسال اخیر مجلس و دولت خواهند بود، زیرا هدف‌گذاری هر دو کاهش قیمت مسکن به هر قیمتی (مثلا ادامه رکود فعلی) است. در ایران متاسفانه نه دولت‌ها و نه مجلس بلندمدت هدف‌گذاری نمی‌کنند و بدون توجه به آثار زیان‌بار اقتصادی و اجتماعی تصمیمات خود در میان‌مدت و بلندمدت با رفتارها و تصمیمات پوپولیستی، آرام ساختن وضع فعلی را مطمح نظر قرار می‌دهند. با این حال اینکه توافق به چه صورتی انجام شود بسیار مهم است، اگر توافق موقت یا محدود باشد در آن‌صورت باتوجه به کم وکسری‌های زیاد دولت ماحصل آن تاثیر چندانی در صنعت ساخت‌وساز و معاملات نخواهد داشت و این رکود باز هم ادامه‌دار خواهد بود ولی اگر به وضعیت قبل از تحریم‌ها برگردیم و دولت همان سیاست‌های سرکوب ارزی گذشته (ویژه دوران فراوانی دلارهای نفتی) را در پیش گیرد آنگاه با بروز مجدد بیماری هلندی این امکان که باز هم سمت و سوی نقدینگی متوجه مسکن شده و قیمت‌‌ها را بالا ببرد (و در نتیجه رونق مجدد در ساخت‌وساز ایجاد کند) متصور است.

البته اگر در صورت توافق گسترده و آزاد شدن منابع ارزی بلوکه شده و برگشت ایران به بازار متعارف نفت و گاز با قیمت‌های فعلی، نهادهای تصمیم‌گیر، خرد پیشه کرده و منابع حاصل از رفع تحریم‌ها را همراه با جذب سرمایه‌های خارجی به صورت منطقی به سمت توسعه زیرساخت‌ها و افزایش تولید در همه عرصه‌ها سوق دهند، در آن‌صورت می‌توان انتظار داشت که بیماری‌های مزمن اقتصادی در کشور (از جمله نوسانات ناگهانی در بازار مسکن) به تدریج از جامعه ما رخت بر‌بندد که البته این خوش‌بینی‌‌ها شامل سال ۱۴۰۱ نمی‌شود و به احتمال زیاد رکود موجود در این سال ادامه خواهد یافت.با توجه به استدلال مندرج در مطالب بالا، به نظر می‌‌رسد روند فعلی در سال جاری ادامه داشته باشد.

اما درباره پرسش آخر هم باید گفت رونق غیرتورمی در بازار مسکن بدون ایجاد پیش‌زمینه‌های ساختاری، مانند اجرای طرح آمایش سرزمینی، بالا بردن در‌آمدهای واقعی مردم از طریق اشتغال پایدار، رساندن نرخ تورم به زیر ۵ درصد، ایجاد بنگاه‌های بزرگ توسعه‌گر، ایجاد بنگاه‌های بزرگ اجاره‌دار، تغییر ساختاری مقررات پیش فروش و تامین مالی و...، امکان‌پذیر نیست و این هم با ساختار غیر‌حزبی مجلس و دولت‌های ما (به‌دلیل نگاه کوتاه‌مدت آنها) به نظر ناممکن می‌‌رسد.

رفتار معقول مسکن در ۱۴۰۰
تیمور رحمانی
اقتصاددان
به نظر می‌رسد در سال ۱۴۰۰ بخش مسکن رفتار متعارف خود را پیدا کرد.انتظار داشتیم بخش مسکن براساس آن سیکل‌های تاریخی، از نیمه دوم ۹۸ و در طول سال ۹۹ و سال ۱۴۰۰ دچار رکود قیمتی شود اما اتفاقاتی که در بازار سرمایه افتاد سبب شد بازار مسکن مجددا جهشی را در سال ۹۹ تجربه کند و از رفتار عادی خود خارج شد. با این حال رخداد سال ۱۴۰۰ نشان داد بخش مسکن رفتار معقول از خود نشان داده است.
یعنی ارزش‌‌گذاری بیش از حد املاک که در سال‌های قبل رخ داد، در سال ۱۴۰۰ با عقب ماندن رشد قیمتی مسکن از تورم عمومی آن اتفاق جبران شد. درباره ساخت‌و‌ساز، بحث عمومی عدم اطمینان و فقدان انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز حاکم بود، به همین دلیل رونق ساخت‌و‌ساز هم در بخش مسکن اتفاق نیفتاد. البته به‌طور طبیعی رونق ساخت در دوره‌هایی رخ می‌دهد که بهبودی در درآمد نفت حاصل شود و آن مساله همیشگی یعنی تقویت بخش غیرقابل مبادله که مسکن یکی از آنهاست مشاهده شود. اما این پدیده در این سال‌ها شکل نگرفت. اما درباره اینکه در سال ۱۴۰۱ چه فاکتوری در بخش مسکن مهم است، به نظر نمی‌آید نرخ ارز مساله‌ای تعیین‌کننده در بخش مسکن باشد. اگر فرض کنیم توافق در مذاکرات حاصل شود، در این صورت نرخ ارز نقشی در بازار مسکن ندارد. طرح مسکن دولت هم بعید است تفاوت خیلی جدی در رفتار سرمایه‌گذاران بخش مسکن ایجاد کند. شاید اندک تاثیر منفی در رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی بگذارد. لذا وضعیت بازار مسکن ۱۴۰۱ کم و بیش در تداوم وضعیت این بخش در سال ۱۴۰۰ است و نه شاهد رونق قیمتی قابل توجه (به شرط توافق) و نه رونق ساخت‌و‌ساز خواهیم بود.

اگر توافق اتفاق بیفتد که احتمال آن بیشتر (غالب) است و درآمدهای نفتی نیز بهبود یابد به‌طور طبیعی بازارهای ارز و طلا و سهام جذابیت خود را از دست می‌دهند و آن وقت بخش مسکن به ویژه با رشد درآمد نفتی ممکن است جذاب شود به خاطر همان مساله بیماری هلندی که معمولا اقتصاد ایران هنگام افزایش درآمد نفت تجربه می‌کند. اما مساله ارزش‌گذاری بیش از حد در بخش مسکن و طرح‌های مالیاتی ضد مسکن احتمالا مانع از این می‌شود که مثل دوره‌های قبلی رونق درآمد نفتی به رونق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود. اما اگر توافق اتفاق نیفتد باید دید سیاست مالی و پولی دولت برای کنترل تورم چه خواهد بود. جهش قیمت‌ها می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن هم بشود و همه دارایی‌ها با افزایش قیمت روبه‌رو شوند و به‌طور طبیعی بخش مسکن جذاب شود اما فعالیت ساخت‌و‌ساز کماکان انتظار نداریم چشمگیر باشد. اما تحت سناریویی اگر توافق اتفاق بیفتد و درآمد نفتی افزایش یابد، احتمال رونق ساخت بیشتر است. سال گذشته رفتار طبیعی از قیمت مسکن بروز کرد، چون قیمت مسکن از سطح قیمت‌ها سبقت گرفته بود و نیاز به تنظیم داشت. لذا اینکه در سال گذشته رشد قیمت مسکن از رشد قیمت‌‌ها عقب ماند طبیعی است. این وضعیت در سال ۱۴۰۱ هم ادامه پیدا می‌کند ‌گر‌چه ضعیف‌تر چون تورم عمومی هم افت می‌کند و میزان افت بخش واقعی مسکن ضعیف‌تر خواهد بود. اما انتظار داریم این وضعیت کم و بیش ادامه پیدا کند.

درباره چشم‌‌انداز رونق غیرتورمی نیز باید گفت فقط رشد اقتصادی قابل توجه می‌تواند این را ایجاد کند. در غیر این‌صورت احتمال رونق غیرتورمی محسوس در بخش مسکن ضعیف است.

رکود نسبی در مسکن ۱۴۰۱
سعید اسلامی‏‌بیدگلی
صاحب‏‌نظر اقتصادی
سال گذشته دو اتفاق انتخابات و روند مذاکرات اثرگذارترین رخدادها در همه بازارها بود.در بخشی از سال تا قبل از انتخابات، مرور برنامه‌های نامزدها و گمانه‌زنی‌ها پیرامون برنامه‌های بخش مسکن بر این بازار تاثیر گذاشت. بعد از آن هم بیم و امید پیرامون مذاکرات، همه بخش‌های اقتصادی را در حالت انتظار نگه داشته بود. آثار این رخدادها را می‌توانیم در یکی از بازارهایی که نماگرهای آن هر روز روشن و شفاف است یعنی بازار سرمایه؛ مشاهده کنیم.

به نظر می‌‌رسد روند قیمت مسکن در سال گذشته تحت تاثیر جهش‌های سال‌های پیش بود و انتظار می‌رفت بازار مسکن در رکود نسبی قرار بگیرد که البته همین هم شد. کاهش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ ناشی از جهش‌های سال‌های قبل از آن بود. بنابراین به نظر می‌رسد شکلی از سیکل‌های تکرار شونده بخش مسکن رخ داده است. اما در سال ۱۴۰۱ با فرض به نتیجه رسیدن برجام احتمال می‌‌رود ثبات به اقتصاد برگردد.

پیش‌بینی می‌شود با ورود ایران به بخش‌هایی از بازارهای بین‌المللی رشد اقتصادی را تجربه کنیم. اگر مذاکرات به نتایج مطلوب برسد، این رشد نه رشد ناشی از ظرفیت‌های جدید، بلکه رشد ناشی از استفاده از ظرفیت‌های قبلی است که خالی مانده بود. می‌توان این‌طور پیش‌بینی کرد که امسال نرخ تورم بالای ۳۰ درصد باشد. ولی به هر حال برنامه دولت برای مسکن هنوز با جزئیات مشخص و مدون نشده و هنوز شیوه تامین مالی طرح مسکن‌سازی روشن نیست. هنوز از نگاه من از شکل شعار به عمل تبدیل نشده است. لذا بررسی آثار برنامه ساخت مسکن ملی بر اقتصاد کشور و بخش مسکن کمی پیچیده است.

امیدوارم در بخش تامین مالی اشتباه مسکن مهر تکرار نشود. چون ظرفیت اقتصاد ایران پایین آمده است و ممکن است با هر اتفاقی اقتصاد در چالش جدید فرو برود. اگر برجام احیا شود، باز باید ببینیم پیامد مثبت اقتصادی برجام می‌تواند ادامه‌دار باشد؟ چون رشدهای اولیه ممکن است ادامه‌دار نباشد مگر اینکه ظرفیت‌سازی صورت بگیرد. به نظر می‌‌رسد اقتصاد در سال ۱۴۰۱ نرخ تورم بالای ۳۰ درصد را تجربه کند. لذا بعد از توقفی در رشد قیمت مسکن، معاملات رشدهایی خواهد کرد. بخشی از ساخت و سازها هم آغاز خواهد شد اما حتما تدوین جزئیات طرح مسکن ملی می‌تواند در بخش‌هایی از حوزه ساختمان اثرگذار باشد. تا ابعاد آن موضوع روشن نشود نمی‌شود پیش‌بینی کاملی ارائه کرد. اما با این حال بدون این طرح به نظر می‌‌رسد قیمت مسکن امسال نسبت به پارسال رشد داشته باشد اما با توجه به جهش پیشین، رکود نسبی برقرار می‌شود.

قیمت مسکن متاثر از «ارز» و «مصالح»
محمدحسن مرادی
متخصص تامین مالی مسکن
سال گذشته در بخش مسکن ثبات نسبی در حجم معاملات داشتیم. البته در مقایسه با دوره رونق و بازه بلندمدت‌تر شاهد این هستیم که تعداد معاملات خرید ملک کاهش پیدا کرده است. مثلا در سال ۹۶ ماهانه ۱۵ هزار فقره معامله داشتیم اما در این مقطع حجم معاملات به حدود ۸ هزار واحد مسکونی در ماه کاهش یافت.
لذا اگر فاز فعلی بازار مسکن را با دوره رونق مقایسه کنیم علی‌القاعده این آمار کاهشی است و حجم معاملات کاهش پیدا کرده است.این در حالی است که قیمت مسکن افزایشی بوده و با قدرت خرید مردم و نسبت حقوق‌های دریافتی خانوارها که مقایسه می‌کنیم مشخص می‌شود رشد قیمت ملک بعضا از درآمد مردم بیشتر بوده است. اگر چه تورم مسکن در سال ۱۴۰۰ از تورم عمومی کمتر بوده است. کما اینکه در سال ۹۶ قیمت مسکن مترمربعی حدود ۴ میلیون تومان بود و در پایان سال گذشته به حدود ۳۳ میلیون تومان رسید.

بازار مسکن و قیمت ملک در سال ۱۴۰۱ متاثر از نرخ ارز خواهد بود که البته آن هم تحت تاثیر موضوع برجام است.

اما به صورت غیرمستقیم، عامل اصلی بحث برجام است که اثر آن روی نرخ ارز می‌آید و اینکه بازار مسکن به عنوان هدف سرمایه‌گذاری می‌تواند جذاب باشد یا خیر. درباره آینده بخش مسکن باید دید آیا مذاکرات به توافق منجر می‌شود یا خیر. البته به نظر من بیشتر تحت تاثیر قیمت ارز خواهد بود ولو اینکه توافق صورت بگیرد یا خیر؛ اگر درآمدهای ارزی تامین شود، اثر آن تقریبا به اندازه گشایش ارزی ناشی از توافق است. بنابراین اگر دولت بتواند در سال جاری منابع ارزی کشور را بدون توافق یا با توافق در سطحی تامین کند که نرخ ارز نوسان شدید نکند، بازار مسکن از این اتفاق اثر آرامبخش خواهد گرفت.

لذا چنانچه قیمت ارز بین محدوده ۲۵ تا ۳۰ هزار تومان قرار داشته باشد برای قیمت مسکن همان روند سال قبل تکرار می‌شود. یعنی رشد کم و کمتر از تورم عمومی.

با این حال در سال جاری قیمت مسکن از ناحیه تورم مصالح ساختمانی احتمال دارد مقداری افزایش پیدا کند. اما رشد قیمت از تورم عمومی کمتر خواهد بود.

در حوزه ساخت‌‌و‌ساز نیز باز متاسفانه شاهد رکود در ۱۴۰۱ خواهیم بود. رونق غیرتورمی در بخش مسکن زمانی اتفاق می‌افتد که ساخت‌و‌ساز از جذابیت لازم برای سازنده‌ها برخوردار باشد. این جذابیت ممکن است به لحاظ عدد و رقم خیلی تفاوت نکند اما در مقایسه با بازدهی سایر بازارها اگر از جذابیت آنها کاسته شود، می‌تواند باعث بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار شود. همچنین اگر قدرت خرید متقاضیان افزایش یابد از محل درآمد یا تسهیلات، احتمال رونق در بخش تقویت خواهد شد.

مسکن در کوتاه‏‌مدت و میان‏‌مدت
پویا جبل‏‌عاملی
اقتصاددان
در سال ۱۴۰۰ با توجه به شوک‌های قیمتی که در سال ۹۹ داشتیم به‌طور کلی بازارهای دارایی از ثبات بیشتری برخوردار شدند. اما از سمت دیگر به دلیل اینکه کالاهای دیگر و کالاهای مصرفی به میزان بازارهای دارایی رشد قیمت را تجربه نکردند، در نتیجه، تورم عمومی افزایش پیدا کرد و باعث شد به‌طور واقعی در سال ۱۴۰۰ افت قیمت را در بخش مسکن داشته باشیم.

در حقیقت طی سال‌های اخیر شوک ناشی از بازگشت تحریم‌ها باعث شد قیمت‌‌ها در بازارهای دارایی افزایش یابد و بعد از آن، توازنی بین بازارهای دارایی و کالایی ایجاد شود. در قالب این توازن، کالایی که تا سال ۱۴۰۰ هنوز میزان رشد قیمت بازارهای دارایی را تجربه نکرده بود، دچار افزایش شد و ما‌به‌ازای این فرآیند، قیمت واقعی مسکن در سال گذشته کاهش یافت.اما چون مسکن یک دارایی امن محسوب می‌شود و در دوره بی‌ثباتی بوده‌‌ایم لذا بازار ملک با تقاضای بیشتری برای خرید (سرمایه‌‌گذاری) در سال‌های اخیر روبه‌رو شد و مثلا بازدهی آن در سال گذشته بیشتر از بقیه بازارها بود. در سال ۱۴۰۱ به نظر می‌رسد که بازیگردان اصلی بازار مسکن «وضعیتی است که ما می‌توانیم پس از برجام داشته باشیم». به نظر من برجام عامل موثری در تعیین وضعیت بخش مسکن است. درباره سوال سوم باید بگویم، اگر برجام انجام شود و ما به صورت اسمی وضعیتی را که در برجام اول شاهد بودیم مجددا تجربه کنیم، در این صورت قیمت‌‌ها به ثبات می‌‌رسد و نااطمینانی‌‌ها از بین خواهد رفت. در بازار مسکن، قیمت به صورت اسمی ثبات پیدا می‌کند و حجم معاملات هم رشد تدریجی خواهد داشت. اما اگر برجام محقق نشود اعتقاد دارم بازارهای دارایی وضعیت مهیجی خواهند داشت. این هیجان اول در بازار ارز خودش را نشان می‌دهد و بعد بازار مسکن و قیمت‌‌ها دچار بی‌‌ثباتی خواهند شد.

درباره حجم معاملات مسکن هم اگر برجام نهایی نشود ابتدا حجم معاملات ملک زیاد می‌شود و بعد از شوک قیمتی احتمالی، مجددا رکود سنگین برقرار خواهد شد.

اما درباره چشم‌‌انداز یکساله قیمت مسکن، فکر نمی‌کنم در سال ۱۴۰۱ به میزان قابل توجهی قیمت واقعی مسکن افت کند.

اگر توافق صورت بگیرد، روند نزولی تورم را شاهد خواهیم بود که در این صورت قیمت اسمی مسکن با ثبات خواهد شد و شکاف بین تورم عمومی و تورم مسکن کوچک می‌شود. اما اگر برجام امضا نشود قیمت مسکن بیشتر از تورم عمومی رشد می‌کند.

وضعیت میان‌مدت بخش مسکن در صورت تحقق برجام، «شرایط باثبات و رونق غیرتورمی» است. توافق احتمالی ابتدا بخش مسکن را به ثبات می‌‌رساند و در کوتاه‌مدت، رکود ایجاد می‌شود. بعد از آن است که می‌توانیم به رونق غیرتورمی امیدوار باشیم.

انتظار تعمیق رکود و افت قیمت واقعی
فردین یزدانی
صاحب‏‌نظر بخش مسکن
سال گذشته حوزه معاملات مسکن و ساختمان، بازاری نسبتا پررونق همراه با رکود در ساخت‌و‌ساز بود؛ تداوم تحریم و شرایط نابسامان اقتصادی هم بیشترین تاثیر را بر بازار و سمت‌وسوی آن داشت.

در رابطه با سوال دوم باید گفت که تداوم تحریم‌های اقتصادی مهم‌ترین عامل تاثیرگذار در بازار مسکن است؛ البته به تبع تداوم تحریم‌ها می‌توان گفت تغییرات در بازار ارز و همچنین نابسامانی اقتصاد خانوار و ضعف در تقاضای موثر هم می‌تواند به عنوان عامل دیگر و سایر عوامل مهم مطرح باشد.

همه این عوامل باعث شده با وجود اینکه بازار خرید و فروش و معاملات مسکن در سال گذشته از رکود خارج شد و نرخ افزایش قیمت مسکن نسبت به سال ۹۹ کاهش پیدا کرد، ولی در بخش اجاره این اتفاق صورت نگرفته است (نرخ رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰ شدید و بسیار بیشتر از تغییرات قیمت مسکن بود)‌.

اکنون در صورت به نتیجه رسیدن توافق «برجام» انتظار می‌‌رود بخش‌هایtradable یا «قابل مبادله» رشد بیشتری پیدا کنند و منابع مالی از بخش مسکن به تدریج به سمت آن بخش‌ها برود. بنابراین می‌توان برای سال ۱۴۰۱ انتظار تعمیق رکود داشت؛ البته اگر طرح دولت اجرایی بشود ساخت‌وساز دولتی تا حدی این رکود را جبران می‌کند.

در بخش معاملات هم روند نزولی قیمت که از سال گذشته آغاز شده در صورت رسیدن به توافق به نظر می‌‌رسد ادامه پیدا کند ولی اگر به توافق نرسد هم روند افت قیمت‌‌ واقعی ادامه پیدا می‌کند و این روند البته می‌تواند با نوساناتی که در بازار ارز یا بازار دارایی‌‌های جایگزین انجام می‌شود جبران شود. به‌نظر می‌‌رسد سال جاری بازار سرمایه نسبتا پررونق باشد؛ بازار مسکن هم در ساخت‌وساز و هم در معاملات حالت رکودی داشته باشد؛ احتمال دارد افزایش قیمت مسکن در سال جاری داشته باشیم البته کمتر از نرخ تورم که به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن است.

بازار مسکن؛ کم‏‌نوسان و آرام
بهروز ملکی
صاحب‏‌نظر اقتصاد مسکن
درباره سوال اول، پس از رشد‌های توفانی قیمت مسکن و التهاب سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ یک بازار کم نوسان و آرام بود. درباره سوال دوم نیز برجام و به تبع، دلار موثرترین عوامل بر بازار مسکن ۱۴۰۱ خواهد بود. به نظر می‌‌رسد در صورت توافق در وین و احیای برجام بازار مسکن از ثبات نسبی برخوردار می‌شود.
وضعیت ساخت‌و‌ساز هم به نظر می‌تواند بهتر از چند سال پیشین باشد. در صورت شکست مذاکرات برجام نیز بسته به اینکه اتفاقات بعدی به چه شکل باشد، ممکن است نرخ دلار و به تبع قیمت مسکن روند افزایشی به خود بگیرد. اما به احتمال زیاد نرخ رشد قیمت اسمی مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. در خصوص سوال ۵ پس از مشخص شدن نتایج مذاکرات می‌شود پاسخ دقیق‌تری ارائه کرد.

منبع: دنیای اقتصاد