مطابق مصوبه ۱۰سال پیش دولت، «فروش آپارتمان به افراد مثل هر کالای مصرفی گران‌قیمت، باید منوط به برگه ضمانت خرید باشد.» این مصوبه تا الان بایگانی بود و اکنون برای آن، «پروانه جدید شهرداری» طراحی شده است.
ایمنی سکونت در آپارتمان‌‌‌ها با صدور پروانه سوم ساختمانی، گارانتی می‌شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، یک دهه بعد از تصویب مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان در خصوص ضوابط نگهداری ساختمان‌‌‌ها در دوره‌‌‌ بهره‌‌‌برداری، شرایط، ضوابط و نحوه صدور گارانتی ایمنی سکونت در ساختمان‌‌‌ها در شرایطی در قالب پیش‌‌‌نویس آیین‌‌‌نامه اجرایی این مبحث، تعیین‌تکلیف شده است که با تصویب این آیین‌‌‌نامه در دولت، ساختمان‌‌‌ها باید علاوه بر «پروانه ساخت» و «مجوز پایان کار»، به پروانه سوم یعنی «پروانه بهره‌‌‌برداری» مجهز شوند.

بر اساس پیش‌‌‌نویس آیین‌‌‌نامه اجرایی مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، «پروانه بهره‌‌‌برداری» مجوزی است که شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان، با صدور آن، بهره‌‌‌برداری از تمام یا بخش‌‌‌های معینی از ساختمان را مجاز اعلام می‌کنند.

سال ۹۲، وزارت راه وشهرسازی به عنوان ناظر عالیه ساخت‌وساز در کشور، مبحث جدیدی با عنوان مبحث ۲۲ یا همان ضوابط مربوط به مراقبت و نگهداری از ساختمان‌‌‌ها تدوین، تصویب و ابلاغ کرد. در قالب این مبحث، ایمنی سکونت در ساختمان‌‌‌ها در دوره بهره‌‌‌برداری باید در دوره‌‌‌های مستمر و مشخص مورد ارزیابی و پایش قرار گرفته و گارانتی شود. اما این مبحث بنابر آنچه کارشناسان ومسوولان از آن تحت عنوان خلأ قانونی و همچنین خلأ ضمانت اجرا به دلیل ابهام در شناسایی تخلف، متخلف، وظایف مراجع نظارتی و اجرایی و... اعلام می‌کنند، در یک دهه گذشته اجرایی نشده و عملا بایگانی شده است. پیگیری‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، ضوابط اجرایی مربوط به نگهداری از ساختمان‌‌‌ها در طول دوره‌‌‌ بهره‌بر‌‌‌داری، در قالب آیین‌‌‌نامه اجرایی مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، برای تصویب و ابلاغ، مستلزم امضای دو وزیر یعنی وزیر راه و شهرسازی و وزیر کشور شده است. پیش‌نویس این آیین‌‌‌نامه در حالی سال گذشته از سوی وزیر راه وشهرسازی به امضا رسید که بعد از آن برای امضا به وزارت کشور ارسال شد و هم‌‌‌اکنون در انتظار امضای وزیر کشور است. بعد از امضای وزیر کشور، آیین‌نامه به دولت ارسال خواهد شد تا پس از طی مراحل قانونی نهایی، مصوب و ابلاغ شود.
با ابلاغ این قانون، گارانتی ایمنی سکونت در ساختمان‌‌‌ها در قالب پروانه سوم ساختمانی یعنی پروانه بهره‌‌‌برداری، در پروسه اجرا و صدور قرار خواهد گرفت و این گارانتی، در حکم ضمانت‌نامه صحت ساختمان‌‌‌ها، مبنا وشرط فروش واحدهای مسکونی خواهد بود.

علت بایگانی ۱۰ساله قانون
مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان در سال ۹۲ با عنوان مقررات مربوط به مراقبت ونگهداری از ساختمان‌‌‌ها در حالی موضوع بازرسی، ارزیابی و پایش مستمر ساختمان‌‌‌ها از بابت تضمین سلامت و ایمنی سکونت در آنها را لازم‌‌‌الاجرا کرد که به علت نقص در محتوا، عملا در طول یک دهه گذشته، اجرایی نشد. این مبحث، باتوجه به اینکه مسکن به عنوان گران‌‌‌ترین کالای خریداری شده از سوی خانوارها باید مانند بسیاری دیگر از کالاها مانند خودرو و... مشمول گارانتی و ضمانت‌نامه دوران بهره‌‌‌برداری باشد اما تاکنون فاقد آن بوده است، با هدف تعیین سازوکار ضمانت ایمنی سکونت در ساختمان‌‌‌ها، تدوین و ابلاغ شد. اگر چه این مبحث نیز به دلیل آنکه در ذیل قانون نظام مهندسی ساختمان نوشته شده و در حکم قانون، لازم‌‌‌الاجرا بود اما، در ۱۰ سال اخیر اجرایی نشد.
به این ترتیب گارانتی صحت ایمنی سکونت در ساختمان‌‌‌ها عملا به گارانتی وارونه یا گارانتی صفر تبدیل شد. همین موضوع باعث شده است بسیاری از واحدهای مسکونی در طول دوره بهره‌‌‌برداری به‌رغم ابتلا به یک یا چند مورد نقص اساسی در اجزای سازه‌‌‌ای و غیرسازه‌‌‌ای (معماری، تاسیساتی و...)، بارها وبارها بدون اطلاع خریدار و بهره‌‌‌بردار و حتی در برخی موارد مالک، مورد معامله قرار گرفته و ساختمان‌‌‌های ناایمن همواره جان ومال ساکنان، مالکان وبهره‌‌‌برداران را در معرض تهدید و خطر قرار دهند. در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان اما، تاکید شده است که یک ساختمان از همان دوران شروع بهره‌‌‌برداری، از سوی یکسری اضلاع اصلی و مسوول مورد بازرسی، ارزیابی و پایش و نظارت قرار گرفته و در صورت وجود نقص وخرابی، تعمیر یا در موارد حاد تخلیه، تخریب و نوسازی شود.

«دنیای‌اقتصاد»، در گزارشی که ۲۹ فروردین ماه امسال با عنوان «گارانتی وارونه آپارتمان‌‌‌ها» در همین صفحه منتشر کرد، با تشریح جزئیات مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، از تبدیل گارانتی ایمنی ساختمان‌‌‌ها به گارانتی وارونه به نفع تخلفات ساختمانی، سکونت ناایمن و ناایمن فروشی در بازار مسکن، خبر داد.

در این گزارش اعلام شد: «سال ۹۲، مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها»، در وزارت راه‌‌‌وشهرسازی تدوین و ابلاغ شد؛ حالا اما بعد از ۱۰ سال از تهیه و ابلاغ آن، هیچ نشانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای از اجرای این مصوبه دولتی دیده نمی‌شود. به عبارت دیگر، هیچ‌‌‌کدام از سه ضلع مثلث نظارتی ساخت‌‌‌وساز که در راس آن وزارت راه‌‌‌وشهرسازی به عنوان ناظر عالیه قرار دارد، اراده‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای در طول این یک دهه برای اجرای این مصوبه از خود نشان نداده‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند. این در حالی است که مصوبه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای که قرار بود ساختمان‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها را به نفع افزایش ایمنی، تامین آسایش، امنیت و آرامش بهره‌‌‌‌‌‌‌‌‌برداران، حفظ سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های ملی و همچنین حراست از گران‌‌‌‌‌‌‌‌‌ترین کالای مصرفی و سرمایه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای خانوارها، گارانتی کند هم‌‌‌‌‌‌‌‌‌اکنون به واسطه عدم ‌‌‌اجرا از سوی مسوولان مربوط، به گارانتی وارونه آپارتمان‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها به نفع عدم‌‌‌اجرای مقررات ملی ساخت‌‌‌وساز و متخلفان ساختمانی تبدیل شده است.»

اما، پیگیری‌‌‌های بعدی «دنیای‌اقتصاد» در ارتباط با علت مسکوت ماندن قانون گارانتی ساختمان مطابق با مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان از مسوولان مربوطه ضمن تایید خلأ اجرای این قانون طی یک دهه بعد از تدوین و ابلاغ آن، نشان داد: مهم‌ترین دلیل عدم‌اجرایی شدن ضمانت‌نامه ایمنی سکونت در آپارتمان، خلأ قانونی، خلأ ضمانت اجرا و فقدان تعریف دقیق نقش‌‌‌ها و وظایف هر کدام از اضلاع اصلی درگیر با امر نظارت و پایش ساختمان‌‌‌ها در دوره بهره‌‌‌برداری است. از سوی دیگر، در این مبحث نه تنها نحوه برخورد با تخلف مشخص نشده که مرجع برخورد‌کننده و وظایف او در برخورد با تخلف و متخلفان نیز مشخص نشده است.آن طور که در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان مصوب سال ۹۲ آمده است، فرآیند ارزیابی و پایش ساختمان‌‌‌ها سه ضلع اصلی یعنی مدیر ساختمان، بازرس و پیمانکاران نگهداری ساختمان‌‌‌ها دارد. همه آنچه در این مبحث در ارتباط با این فرآیند آمده است حول وظایف این سه ضلع اصلی درج شده است و اگرچه از برخورد با متخلفان و مواجهه با شرایط سکونت ناایمن به واسطه بروز نقص در دوره بهره‌‌‌برداری گفته شده است اما صحبتی از مرجع برخوردکننده و مسوول در این زمینه و همچنین جزئیات و چگونگی نوع برخورد به میان نیامده است.
بررسی‌‌‌ها و پیگیری‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد نقطه اصلی ماجرا که منجر به مسکوت ماندن قانون مراقبت و نگهداری از ساختمان‌‌‌ها وهمچنین صدور گارانتی ایمنی ساختمان در طول دوره بهره‌‌‌برداری در یک دهه اخیر شده است همین موضوع است. در آیین‌نامه اجرایی مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان که بنا بر اعلام ناظر عالیه ساخت‌وساز یعنی وزارت راه وشهرسازی از سه سال قبل مورد کار کارشناسی و تدوین قرار گرفت، این موضوع حل و فصل و تعیین‌تکلیف شده است.

در پیش‌‌‌نویس آیین‌نامه اجرایی علاوه بر نقش سه ضلع اصلی تعیین شده در مبحث ۲۲ یعنی «مدیرساختمان»، «بازرس» و «پیمانکار نگهداری»، از «شهرداری‌‌‌»ها به عنوان ضلع چهارم فرآیند پایش و نگهداری یاد شده است. بر اساس محتویات این آیین‌‌‌نامه اجرایی، شهرداری مسوول رسیدگی به تخلفات و برخورد با تخلفات ساختمانی در طول دوره بهره‌‌‌برداری است.

آن طور که در آیین‌نامه اجرایی مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان آمده است، مدیر ساختمان به عنوان شخصی که وظیفه نگهداشت و همچنین مدیریت مالی واجرایی ساختمان را بر اساس مبحث ۲۲ و آیین‌‌‌نامه اجرایی آن بر عهده دارد، باید به عنوان کارفرمای نگهداشت ساختمان، اقدام به عقد قرارداد کتبی با بازرس ساختمان کند. یک وظیفه مهم دیگر مدیر ساختمان که در این آیین‌‌‌نامه به آن اشاره شده است مربوط به ثبت نتایج بازدیدهای مستمر از ساختمان با راهنمایی و بر اساس برنامه ارائه شده توسط بازرس ساختمان در دفتری با عنوان «دفتر نگهداشت ساختمان» است.

تشریح وظایف بازرس
یک ضلع اصلی فرآیند نگهداری و مراقبت از ساختمان‌‌‌ها که هم در مبحث ۲۲ و هم در آیین‌‌‌نامه اجرایی به آن اشاره شده است «بازرس ساختمان» است. بر اساس آنچه در این آیین‌‌‌نامه به آن اشاره شده است بازرسان ساختمان، مهندسان دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی با صلاحیت بازرسی ساختمان هستند که بر اساس شیوه‌نامه تنظیمی وزارت راه وشهرسازی احراز صلاحیت شده و صلاحیت آنها در پروانه اشتغال به کار مهندسی آنها نیز درج شده باشد. وظایف فنی، تخصصی و بازرسی نگهداشت ساختمان بر عهده بازرس ساختمان است.

او باید با مدیرساختمان که کارفرمای نگهداشت ساختمان است قرارداد کتبی داشته باشد. ارائه نظام‌نامه داخلی نگهداشت ساختمان با توجه به ویژگی‌‌‌ها و مشخصات هر ساختمان با امضا و مهر معتبر و تحویل آن به مدیر ساختمان و همچنین تهیه و تحویل برنامه بازدیدهای مستمر مدیر ساختمان به منظور بازدیدهای ادواری اجزای مختلف ساختمان (معماری، سازه، تاسیسات برقی وتاسیسات مکانیکی)، در دوره‌‌‌های مختلف از سوی وی انجام می‌شود. این دوره‌‌‌ها شامل بازرسی‌‌‌های هر ۵ سال یک‌بار در مورد ساختمان‌‌‌های مسکونی و هر دو سال یک‌بار در مورد سایر ساختمان‌‌‌ها، بعد از بروز هر نوع حادثه، قبل از هرگونه نقل و انتقال مالکیت و همچنین در صورت درخواست مالک یا مالکان ساختمان است.

تدوین نتایج بازرسی ساختمان بر اساس الزامات مقررات ملی ساختمان به صورت «اظهارنامه انطباق» یا «اظهارنامه مغایرت» در سه نسخه بر مبنای گزارش بازرسان ساختمان و تحویل یک نسخه از آن به مدیرساختمان، یک نسخه به شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان و نگهداری یک نسخه نزد خود از دیگر وظایف بازرسان ساختمان است. اظهارنامه انطباق، گزارشی حاوی رعایت ضوابط شهرسازی و معماری، مقررات ملی ساختمان و استانداردهای ملی در نگهداشت ساختمان است. در مقابل اظهارنامه مغایرت، گزارشی است حاوی فقدان رعایت این ضوابط و مقررات و همچنین شامل اعلام ضرورت اعمال تعمیرات یا تغییرات در بهره‌‌‌برداری ساختمان است.صحت انجام اقدامات بازرسی ساختمان و مسوولیت‌‌‌های ناشی از آن و همچنین مسوولیت‌‌‌های انتظامی مربوط به جبران خسارت وارد ناشی از عملکرد خود پس از تایید مراجع اداری دارای صلاحیت نیز بر عهده بازرس قرار دارد.
در این آیین‌‌‌نامه همچنین وظایف «پیمانکار» یا «پیمانکاران نگهداشت ساختمان» نیز تشریح شده است. آنها مهندسان وکاردانان دارای پروانه اشتغال به کار با صلاحیت پیمانکار نگهداشت ساختمان هستند که از سوی وزارت راه وشهرسازی احراز صلاحیت شده وصلاحیت آنها نیز در پروانه اشتغال به کار آنها درج شده است. آنها برای انجام امور مربوط به نگهداری از ساختمان با مدیرساختمان به عنوان کارفرمای نگهداشت ساختمان قرارداد منعقد می‌کنند. بازدید از ساختمان با هماهنگی بازرس ساختمان و مطالعه کامل و کسب اطلاعات لازم از تعمیرات یا تغییرات موردنیاز از وظایف اصلی آنها به شمار می‌رود. آنها همچنین باید نسبت به ارائه زمان‌بندی کارهای اجرایی با هماهنگی بازرس ساختمان اقدام کنند. تهیه و امضای سه سری نقشه تعمیرات یا تغییرات انجام شده به عنوان نقشه‌‌‌هایی چون ساخت و تحویل آنها به بازرس از دیگر وظایف این پیمانکاران است. همچنین این پیمانکاران باید نسبت به تامین پوشش‌‌‌های بیمه‌‌‌ای لازم اقدام کنند.

ضلع نامرئی مبحث نگهداری
در حالی که اضلاع اصلی در پروسه نگهداری و مراقبت از ساختمان‌‌‌ها در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، مدیر، بازرس و پیمانکاران نگهداشت ساختمان‌‌‌ها اعلام شده بود اما در آیین‌‌‌نامه از یک ضلع نامرئی این فرآیند رونمایی شده است.

در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، اشاره‌‌‌ای به نقش نهاد نظارتی و برخوردکننده با تخلفات احتمالی در پروسه نگهداری از ساختمان‌‌‌ها در دوره بهره‌‌‌برداری نشده است.

علت عدم‌اجرای این قانون در طول یک دهه گذشته نیز همین بلاتکلیفی از بابت نحوه تشخیص تخلف و متخلف از یکسو و همچنین نامرئی بودن مرجع برخورد‌کننده با تخلفات در این مرحله و همچنین نوع برخورد در شرایط بروز تخلف اعلام می‌شود.

اما در آیین‌‌‌نامه اجرایی این مبحث از مقررات ملی ساختمان، شهرداری یا مراجع صدور پروانه ساخت چهارمین ضلع اصلی این پروسه هستند. شهرداری‌‌‌ها پس از دریافت اظهارنامه مغایرت از بازرس ساختمان باید برای رفع مغایرت‌‌‌ها با یک مهلت یک‌ماهه به مدیر ساختمان اخطار کتبی ارسال کنند و اگر در این مدت اقدامی برای رفع مغایرت‌‌‌ها انجام نشود، اخطار دوم را با یک مهلت یک‌ماهه دیگر و با هشدار قطع انشعابات پس از طی مهلت دوم کتبا به مدیر ساختمان تسلیم ‌کنند. در صورتی که در انتهای مهلت یک‌ماهه دوم، اقدامات لازم برای تعمیرات و رفع مغایرت‌‌‌ها با تایید بازرس صورت نگرفت، شهرداری موظف است نامه قطع انشعابات را به سازمان‌های ذی‌ربط ارسال کند. این سازمان‌ها نیز باید با دریافت نامه مذکور انشعابات ساختمان را قطع کنند. وصل مجدد انشعابات ساختمان منوط به تایید مکتوب شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان بر مبنای اظهارنامه بازرس ساختمان است.

در ماده ۲۲ پیش‌‌‌نویس آیین‌‌‌نامه اجرایی مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان یک موضوع مهم دیگر نیز درج شده که در نهایت به نفع همه خریداران وبهره‌‌‌برداران مسکن است. بر اساس این ماده، تنظیم اسناد رسمی نقل و انتقال تحت هر عنوان، منوط به اخذ پروانه بهره‌‌‌برداری معتبر از شهرداری و گواهی انطباق بخش اختصاصی ساختمانی آپارتمانی از بازرس ساختمان در خصوص آن قسمت از ساختمان است. همچنین تنظیم مبایعه‌‌‌نامه و هر نوع نقل وانتقال در قالب اسناد عادی نیز منوط به اخذ این پروانه است. بنابراین هم بنگاه‌‌‌های مسکن و هم دفاتر اسناد رسمی در زمان انجام هر معامله باید پروانه سوم ساختمان یعنی پروانه بهره‌‌‌برداری را علاوه بر پروانه ساخت و مجوز پایان کار، مطالبه کنند. بنگاه‌‌‌ها ومشاوران املاک نیز موظفند وظایف و تعهدات خریدار یا مستاجر را در خصوص نگه‌‌‌داشت ساختمان بر حسب مورد در مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ها واجاره‌‌‌نامه‌‌‌ها درج کنند.
منبع: دنیای اقتصاد