جمعه 15 آذر 1398 شمسی /12/6/2019 4:14:15 AM
اجرای مالیات بر عائدی سرمایه بر بازار مسکن چه تاثیری دارد؟

طی هفته گذشته قیمت مسکن روند کاهشی داشت. قیمت مسکن پس از آنکه سر به فلک کشید، با توقف رشد در کلان‌شهرها مواجه شد. کارشناسان معتقدند خروج نوسان‌گیران از بازار مسکن، این پیام را به فعالان اقتصادی داد که خانه به اشباع قیمت رسیده است. جدیدترین آمار از وضعیت معاملات مسکن در تهران مربوط به ۱۵ روز ابتدای مردادماه ۱۳۹۸ از افت ۵۳ و ۷۸ درصدی قراردادهای خرید و فروش به ترتیب در کل کشور و شهر تهران حکایت دارد. قراردادهای اجاره نیز به همین ترتیب ۱۳ و ۲۲ درصد کاهش یافته است. تازه‌ترین گزارش دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در تیرماه به 13.6 میلیون تومان رسیده که نسبت به خرداد امسال 1.3 درصد و نسبت به تیرماه سال قبل ۹۵ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات نیز با افت ۶۴ درصدی نسبت به تیرماه سال قبل به ۴۸۹۸ فقره رسیده است. این تعداد مبایعه‌نامه ۲۰ درصد از خرداد امسال نیز کمتر بود. رسیدن رشد ماهیانه قیمت به عدد 1.3 درصد در حالی صورت گرفت که تورم ماهیانه ملک در اردیبهشت و خردادماه به ترتیب 12.5 و ۵ درصد گزارش شد. کارشناسان پیش‌بینی کرده‌اند بازار مسکن وارد دوران رکودی می‌شود که ممکن است 4 تا 5 سال طول بکشد. با این وجود هنوز قیمت‌ها در بازار اجاره و خرید از توان مردم خارج است و اساساً بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد از بازار مسکن حذف شده‌اند و بسیاری از مستاجران مجبور به کوچ منطقه‌ای شده‌اند. تسهیلات بانک مسکن نیز فقط به خرید ۱۱ متر خانه در شهر تهران کمک می‌کند؛ چراکه در حالی که میانگین قیمت مسکن در تهران به اذعان بانک مرکزی به رقم ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده است، تسهیلات بانکی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن برای زوجین با رقم ۱۶۰ میلیون تومان فقط به ۱۱ متر خرید خانه در شهر تهران کمک می‌کند. از طرفی اخباری مبنی بر حذف مسکن از طرح مالیات بر عایدی سرمایه طی هفته گذشته با واکنش‌هایی همراه بود. کارشناسان نتیجه حذف مسکن از وضع مالیات را کاهش کنترل سوداگری می‌دانند.
مسکن، رکود و مالیات

فرهاد دژپسند، وزیر امور اقتصادی و دارایی: حذف بخش مسکن از مالیات بر عایدی سرمایه صحت ندارد و در قالب اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده و به مجلس ارائه می‌شود. دولت بحثی فراتر از مالیات بر عایدی سرمایه دارد و آن تدوین مالیات بر مجموع درآمد است که موضوعات گسترده‌تر و فراتری در این لایحه گنجانده شده است و به مجلس ارسال می‌شود.

محمد عدالتخواه، کارشناس اقتصاد مسکن: ثبات قیمت‌ها پس از افزایش قابل‌توجهی که در ماه‌های گذشته به ثبت رسیده بود، عامل اصلی در کاهش سودآوری بازار مسکن شده و علت بخشی از این کاهش معاملات این است که سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند پول خود را به دیگر بازارها منتقل کنند. قیمت‌های فعلی عملاً اقشار کم‌درآمد جامعه را از بازار خانه حذف کرده است. با وجود آنکه قانون اساسی تاکید کرده که وظیفه دولت تامین مسکن مورد نیاز اقشار مختلف مردم است؛ اما در عمل می‌بینیم که این اصل چندان به مرحله اجرا نرسیده و موج‌های تورمی که هرچند سال یک‌بار وارد بازار می‌شوند، فشار اصلی را بر طبقات کم‌درآمد جامعه وارد می‌کنند.

مهدی روانشادنیا، تحلیلگر بازار مسکن: تعداد معاملات شهر تهران به زیر پنج هزار مورد رسیده که یک رکود بی‌سابقه در شش سال گذشته بوده است. در شرایط فعلی، بازار مسکن تا پایان تابستان به تعادل قیمتی در مناطق مختلف می‌رسد. اگرچه کاهش محسوس قیمت‌ها در افق بلندمدت، محتمل نیست؛ ولی افزایش قیمت، بسیار بعید است. پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن در سطح فعلی باقی بماند مگر اینکه اتفاق خاصی در شرایط کلان اقتصاد بیفتد؛ اما سیگنال‌های بازار مسکن با توجه به سیکل‌های قبلی رونق و رکود، نشان‌دهنده ورود به یک دوره رکود ۴ تا ۵ ساله است و بعد از مدتی تعداد معاملات، اندکی بالا می‌رود. متاسفانه اتفاق بدی که می‌افتد، این است که همزمان با وارد شدن بازار به رکود، سرمایه‌گذاری در تولید مسکن دچار وقفه می‌شود. این مساله به تشدید قیمت‌ها در رونق بعدی می‌انجامد. کاری که دولت در شرایط تحریم‌های فعلی می‌تواند انجام بدهد این است که صنعت ساختمان را با توجه به بومی بودن و پیشتاز بودن آن به حرکت درآورد. اقدامات دولت می‌تواند ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به حوزه ساخت، تسهیل قوانین یا حتی در اختیار گذاشتن زمین‌های دولتی برای عرضه مسکن باشد.

وحید عزیزی، کارشناس اقتصاد مسکن: طولانی شدن فرایند ارائه لایحه مالیات بر عایدی سرمایه به مجلس و حالا ادغام آن در یک لایحه دیگر نشان می‌دهد دولت عزمی برای تنظیم این لایحه ندارد. اگر قرار باشد لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در قالب لایحه اصلاح مالیات‌های مستقیم به مجلس ارسال شود، آنگاه باید نیمی از لایحه مالیات‌های مستقیم تغییر کند که در این صورت بررسی آن چند سال به طول خواهد انجامید.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن: دولت‌ها یا شرایط بخش مسکن را درک نمی‌کنند یا ترجیح می‌دهند صورت‌مساله مسکن را کوچک کنند. زمانی که در این بخش با رکود مواجه می‌شویم یک سیاست را دنبال می‌کنند و وقتی به رونق می‌رسیم مباحث دیگری را مد نظر قرار می‌دهند. در طول ۴۰ سال گذشته هیچ‌گاه اثر واقعی تسهیلات را در بخش مسکن مشاهده نکردیم؛ زیرا موضوع مسکن آنقدر بزرگ است که با حجم وام‌های فعلی هیچ‌گونه تناسبی ندارد. دولت باید همه بانک‌ها را در حوزه تسهیلات مسکن فعال کند و ورود یک یا دو بانک جواب نمی‌دهد. پرداخت ۵۰ هزار فقره تسهیلات به اندازه یک ماه معاملات مسکن هم نیست. در این شرایط دولت چطور می‌خواهد سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کند؟ هرچند معتقدم نیاز کشور بیش از این تعداد است و سالانه به حدود 1.3 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.

علی دینی‌ترکمانی، کارشناس مسکن: برخی از سیاست‌هایی که این روزها ازسوی مسئولان بخش مسکن مورد تاکید قرار می‌گیرد در گذشته نیز آزمون شده که نتیجه‌ای جز توزیع ارزشمندترین و کمیاب‌ترین دارایی اجتماعی یعنی زمین تنها در میان برخی از اقشار نداشته است که همین اقدامات در گذشته منجر به بازتوزیع نابرابر ثروت در میان اقشار و گروه‌های مختلف جامعه شد. در شرایط فعلی راهکار اساسی آن است که به جای آنکه دولت منابع و اراضی خود را صرف فعالیت‌های شتاب‌زده کند در کلان‌شهرها برای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و بهسازی واحدهای قدیمی متمرکز شود. در واقع دولت باید با این ذهینت که هم نظام مسکن و شهری سامان پیدا کند و هم در آینده از محل اراضی دولتی تعداد بیشتری واحد مسکونی به بازار عرضه کند وارد عمل شود. راهکار دیگر استفاده از اراضی دولتی برای ساخت واحدهای استیجاری است.

سلمان خادم‌المله، کارشناس مسکن: قیمت هر کالا و محصولی از تعادل عرضه و تقاضا ناشی می‌شود. در بخش مسکن، متغیرهایی مثل عدم ثبات اقتصادی، تغییر قیمت ارز و طلا منجر به پایین آمدن تعداد معاملات و افزایش قیمت می‌شود. در صورت ادامه ثبات فعلی شاهد ایجاد تعادل در بازار مسکن خواهیم بود؛ اما این موضوع مشروط به آن است که متغیرهای سیاسی به بازار شوک ندهد.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان: سقف تولید مسکن در کشور سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی است. تا سال ۹۱ به صورت میانگین سالانه حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید می‌شد؛ اما به علت سیاست‌های مداخله‌گرانه دولت و سیاست‌هایی که بیشتر جنبه انبساطی داشته‌اند، تولید مسکن با کاهشی ۵۰ درصدی در طول چند سال اخیر مواجه شده است. بی‌توجهی به فضای کسب‌وکار و عدم همخوانی سیاست‌های در نظر گرفته‌شده برای حوزه تولید مسکن در کشور با این بخش، زمینه‌ساز به وجود آمدن مشکلاتی شده که نتیجه آن کمبود شدید مسکن است.

فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن: وضع مالیات می‌تواند انباشت بیش از حد سرمایه در بخش مسکن و عایدات بادآورده در این بخش را کنترل کند. حذف مالیات برای سرعت‌بخشی به رونق، راهکار دولت است؛ اما راهکار درستی به نظر نمی‌رسد؛ چراکه بخش مهمی از عایدی سرمایه از مستغلات به‌ویژه از زمین حاصل می‌شود. یک برداشتی وجود دارد مبنی بر اینکه در مواقعی یکی از عناصر رونق‌بخشی به مسکن و ساخت‌وساز در این حوزه، سوداگری است و سوداگری می‌تواند تقاضای سرمایه‌ای را افزایش دهد. حال در این شرایط اگر مالیات بر عایدی در بخش مسکن وضع می‌شد، از سرعت رونق این بخش کم می‌کرد. به نظر می‌رسد سیاست و اولویت دولت راه‌اندازی بخش مسکن است و به‌دنبال این است که از طریق فعال‌سازی بخش و صنعت مسکن، رونق اقتصادی در کشور ایجاد کند و در این شرایط وضع مالیات می‌تواند سرعت رونق را کاهش دهد؛ اما نتیجه حذف مسکن از وضع مالیات کاهش کنترل سوداگری خواهد بود. مالکیت مسکن ناشی از درآمد خانوار است و درآمدها هم از سایر بخش‌ها نشأت می‌گیرند. اساسا بخش مسکن نمی‌تواند پیشران رشد باشد، بلکه همواره تحت‌تاثیر درآمدهای نفتی بوده است.

شادمهر کاظم‌زاده، عضو کمیسیون عمران مجلس: علت اصلی کاهش معاملات مسکن، نوع نگاه مردم به تاثیرگذاری ارز بر بازارهای اقتصادی از جمله مسکن است، زیرا زمانی که نرخ ارز بالا رفت، همزمان قیمت مسکن نیز افزایش یافت، حال امروز که شاهد کاهش نرخ دلار و ارز هستیم، مردم انتظار دارند که قیمت مسکن پایین بیاید. جامعه امروز معتقد است که با کاهش نرخ ارز و کاهش قیمت تمام‌شده مسکن، باید قیمت ملک نیز سیر نزولی داشته باشد، ازاین‌رو این مساله تاثیر چشمگیری در میزان معاملات مسکن داشته است.

علاءالدین خادم، عضو فراکسیون تولید و اشتغال مجلس: درآمد اقتصادی اجاره‌نشینان سنخیتی با نرخ مسکن ندارد. بنابراین مشخص است که با این اوصاف اجاره‌نشینان در تنگناهای اقتصادی و اجتماعی قرار می‌گیرند. پدیده مسکن تنها یک پدیده اقتصادی نیست، بلکه با گران تمام شدن نرخ و اجاره مسکن به‌طور حتم شاهد افزایش تولید آسیب‌های اجتماعی در کشور خواهیم بود. اکثریت درآمد اجاره‌نشینان در کشور صرفاً صرف پرداخت اجاره‌بها شده و این مساله موجب می‌شود اجاره‌نشینان هیچ‌گاه نتوانند به سمت پس‌انداز اقتصادی حرکت کنند تا بتوانند تغییر رفاهی در زندگی‌شان ایجاد کنند؛ از همین رو این مساله مشکلات عدیده اجتماعی و اقتصادی برای کشور در بر دارد.

 



منبع: اقتصادنامه

مطالب مرتبط



نظر تایید شده:0

نظر تایید نشده:0

نظر در صف:0

نظرات کاربران

آخرین عناوین